1. Xây dựng không phép, trái phép là gì?

Pháp luật về xây dựng không có quy định hay giải thích thế nào là xây dựng không phép, xây dựng trái phép mà đây là cách gọi phổ biến của người dân để chỉ 02 hành vi vi phạm sau:

• Xây dựng không phép là hành vi của tổ chức, cá nhân khi khởi công xây dựng mà không có giấy phép xây dựng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp được miễn.
• Xây dựng trái phép là hành vi của tổ chức, cá nhân khi xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng đã được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Mức phạt khi xây dựng không phép

Căn cứ khoản 5 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng bị phạt tiền như sau:

• Phạt tiền từ 10 – 20 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa tại nông thôn;
• Phạt tiền từ 20 – 30 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị.
• -Phạt tiền từ 30 – 50 triệu đồng đối với xây dựng công trình yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.

Biện pháp khắc phục hậu quả:
Theo khoản 11 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, ngoài mức phạt tiền trên thì anh còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc tháo dỡ nhà ở nếu hành vi vi phạm đã kết thúc (đã xây xong).
Đối với nhà ở xây dựng không phép mà đang thi công xây dựng thì xử lý như sau:

• Lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình.
• Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.
• Hết thời hạn trên, tổ chức, cá nhân vi phạm không được cấp giấy phép xây dựng thì bị áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ.

3. Nộp phạt xong có bị tháo dỡ không?

Nếu đã xây dựng xong thì buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.
Nếu chưa xây dựng xong thì trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, phải thực hiện thủ tục đề nghị UBND cấp huyện nơi công trình đang xây dựng cấp giấy phép xây dựng, nếu được cấp thì không phải tháo dỡ.

4. Khởi công trước khi có giấy phép xây dựng có bị phạt?

Hành vi khởi công xây dựng khi chưa có giấy phép là vi phạm pháp luật về xây dựng.
Việc xử phạt hay không thì phụ thuộc vào cơ quan, người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính, cụ thể: Nếu không bị phát hiện hoặc bị phát hiện nhưng đã có giấy phép xây dựng thì có thể không bị xử phạt vi phạm hành chính; nếu ngay khi khởi công mà bị phát hiện thì vẫn bị xử phạt vi phạm hành chính theo đúng quy định.

5. Nhà xây dựng không phép có được bồi thường khi thu hồi đất?

Tại khoản 1 Điều 88 Luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:
“Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường”.
Theo đó, để được bồi thường về nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất thì phải đáp ứng đủ 02 điều kiện sau:

• Là chủ sở hữu tài sản hợp pháp;
• Nhà ở bị thiệt hại như bị tháo dỡ, không sử dụng được.

Như vậy, để được bồi thường về nhà ở thì phải là nhà ở hợp pháp, muốn xây dựng phải thực hiện xin phép xây dựng và chỉ được xây dựng khi có giấy phép và thực hiện đúng như đã cấp phép.
Tuy nhiên, vẫn có trường hợp xây dựng không phép nhưng vẫn được tồn tại (hợp pháp) sau khi được cấp giấy phép nếu đáp ứng các điều kiện sau:

• Hành vi xây dựng xảy ra sau ngày 04/01/2008 mà đã kết thúc trước ngày 15/01/2018.
• Không vi phạm chỉ giới xây dựng.
• Không gây ảnh hưởng các công trình lân cận.
• Không có tranh chấp.
• Xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp.
• Nay phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Kết luận: Xây dựng không phép, trái phép có nhiều cách xử lý khác nhau, có thể được điều chỉnh giấy phép xây dựng, được cấp phép xây dựng mới. Nếu không được điều chỉnh, không được cấp mới thì buộc phải tháo dỡ phần công trình vi phạm, trường hợp không tự nguyện tháo dỡ sẽ bị cưỡng chế.
Do vậy, để đảm bảo an toàn thì trước khi khởi công xây dựng phải xin phép xây dựng, trừ trường hợp được miễn.