1. Thứ nhất, đất không thể ra sổ

Tất nhiên, khi đầu tư vào đất nền chưa tách thửa, mục tiêu được hướng đến chính là ra được sổ hồng riêng, từ đó có thể bán để kiếm lời. Bởi suy cho cùng, mục đích của việc đầu tư đất chung sổ đỏ chính là mua vào với giá rẻ, chờ pháp lý đầy đủ để đẩy giá lên.
Tuy nhiên, đối với đất tách thửa, không phải nhu cầu của người dân muốn tách bao nhiêu thì tách mà phụ thuộc vào các quy định của từng khu vực, địa phương về diện tích tách thửa tối thiểu. Nếu diện tích đất sau tách thửa không đáp ứng quy định này thì việc xin cấp sổ đỏ sẽ vô cùng khó khăn, thậm chí không được chấp thuận. Khi đó, người mua xác định bị chôn vốn lâu dài, không thể mua bán, trao đổi vì không đủ hành lang pháp lý, chưa kể còn liên quan đến quyền lợi của những người đồng sở hữu.

2. Thứ hai, phụ thuộc vào những người đồng sở hữu

Khi đầu tư mua đất chưa tách thửa có nghĩa là sẽ có nhiều người cùng tham gia giao dịch trên một mảnh đất lớn giống như bạn. Hình thức sử dụng ở đây được xác định là sử dụng chung và không thể phân biệt thẩm quyền rạch ròi. Điều này có nghĩa là các bên đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc đưa ra các quyết định liên quan đến mảnh đất đó.
Trường hợp muốn chuyển nhượng, cho thuê hoặc sử dụng đất vào mục đích khác, người có nhu cầu phải được sự đồng ý của những người cùng góp vốn mua mảnh đất chưa tách thửa và chỉ cần một bên không đồng thuận thì sự việc sẽ rơi vào bế tắc.
Đó là chưa kể khi góp tiền mua đất, nếu các bên không thỏa thuận với nhau về việc sử dụng, định đoạt cũng như việc khai thác công dụng, hưởng lợi từ tài sản chung thì rất dễ dẫn đến các tranh chấp liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên.
Ngoài vấn đề thủ tục, khi mua đất chưa tách thửa, người mua cũng sẽ gặp nhiều bất lợi nếu sau này muốn bán lại vì giá bán thường thấp hơn giá thị trường và việc tìm khách mua cũng khá khó khăn do vướng sổ chung.
Quan trọng hơn, về mặt pháp lý, nhà đất đồng sở hữu thường không đủ điều kiện tách thửa nên người bán có thể bán giá rẻ cho nhiều người với hợp đồng viết tay, không có hợp đồng công chứng, giao dịch vi bằng và người mua tiếp tục cầm sổ của người bán mà không thể sang tên mình. Giao dịch này không hợp pháp, do đó, nếu xảy ra bất trắc, người mua sẽ là người chịu thiệt đầu tiên.

3. Thứ ba, bên bán lật kèo

Tuy đã có hợp đồng đặt cọc nhưng khi giá đất tang, có khả năng ra được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng nền tách thửa thì bên bán có thể “lật kèo” không bán nữa. Điều đáng nói là so với việc bán được đất ở giá mới thì con số đền cọc chẳng thấm vào đâu.
Hoặc do có quá nhiều đồng sở hữu mà chỉ cần thiếu quyền quyết định của một người thì giao dịch cũng coi như không thể thực hiện nên đây là một trong những lý do để bên bán viện cớ cho việc không tiếp tục thực hiện hợp đồng.

4. Thứ tư, không thể xây dựng

Do tính sở hữu chung và đôi khi không xác định được ai là chủ sở hữu thực sự, tập hợp đầy đủ các đồng sở hữu nên khi bạn muốn xây dựng trên phần diện tích đất bạn đã mua, các rủi ro sau sẽ xảy ra:
- Các đồng sở hữu không chấp thuận nên việc xin phép xây dựng của bạn không thể thực hiện;
- Cơ quan không chấp thuận việc xin phép xây dựng chỉ trên diện tích đất bạn đã mua.

5. Vậy làm sao để tránh rủi ro khi mua đất chờ tách thửa?

Một số kinh nghiệm để hạn chế rủi ro mà MRA xin được đề xuất như sau:
- Kiểm tra kỹ điều kiện tách thửa đất: việc tách thửa đất phụ thuộc khá nhiều vào các quy định của từng địa phương theo từng thời điểm. Nên tốt nhất, nếu bạn đang có nhu cầu mua bất động sản, bạn nên chủ động tìm hiểu các thông tin xem miếng đất mình đang nhắm tới có đủ điều kiện tách thửa hay không chứ không nên tin hoàn toàn vào ý chí chủ quan của người bán.
- Kiểm tra về quy hoạch: nếu đất thuộc diện quy hoạch đất ở thì khả năng tách thửa có thể thực hiện được nhưng nếu thuộc các quy hoạch buộc phải thu hồi đất thì lúc đó, các đồng sở hữu sẽ trắng tay. Bạn có thể kiểm tra quy hoạch tại đây
- Xem xét kỹ điều khoản đền bù hợp đồng đặt cọc: Đối với trường hợp mua đất chờ tách thửa thì hợp đồng đặt cọc dường như là công cụ duy nhất để giúp người mua tránh rủi ro. Do đó, để đảm bảo an toàn, hợp đồng phải được quy định rõ ràng các điều khoản và được sự đồng ý, chứng giám của tất cả đồng sở hữu. Và để tránh trường hợp bên bán lật kèo, nên có một mức đền bù hợp đồng cao, có thể là gấp hai, gấp ba lần tiền đặt cọc.
- Để hạn chế tối đa rủi ro khi mua đất sổ chung, chờ tách thửa, người mua nên tìm đến các tổ chức có kinh nghiệm giao dịch bất động sản, hoặc luật sư, chuyên gia về lĩnh vực pháp lý bất động sản để tư vấn và hỗ trợ giải quyết nếu có tranh chấp phát sinh. MRA, chúng tôi tự hào vì đã, đang và sẽ làm rất tốt điều này nhằm mục tiêu giúp khách hàng mua bán an toàn.